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楼市回归理性刚性需求加大

发布时间:2019-11-09 18:28:34

楼市回归理性,刚性需求加大

2014年已悄无声息地过去了一半。对于马年下半年的房地产市场走势,各种预判成为近段时间来人们关注的焦点。购房者、房企和中介等局内人怎么看待下半年楼市大势?日前,本报举行的诸城下半年楼市研讨会上,二十家房地产营销负责人,就解读诸城房地产市场格局、警示行业风险、分享解决问题的途径以及搭建沟通平台等内容进行了深度探讨,本报现继续选取一些有代表性的发言刊登,给购房者一些参考。

楼市最终回归理性市场

从去年到今年上半年,全国部分一线、二线、三线城市,以大幅度促销、提升销量、回笼资金、降低资金风险的方式比较多。但房地产市场并没有因为个案引起市场大幅降价。但是房价回归理性市场已是不争的事实。现在回荡在诸城房地产市场之间的,听到最多的词就是理性两字。

2014年转眼过半,纵观上半年楼市,市场预期不明,购房者持续观望。随着诸城房地产市场成交量放缓,库存压力逐步走高,有些项目开始采取降价、或者变相降价的促销手段。诸城市作为县级市,没有大城市的经济、产业基础,吸纳人口能力也差一些,加上前几年开发量较大,更加重了市场观望情绪。分类指导,消化存量,控制新开发总量,仍是下半年诸城房地产市场要努力做到的事。

但是不论是几线城市,今年上半年,全国房地产市场最终低调收官已成不争的事实。在2013年楼市热度未退之时,几乎没有人能预料到2014年楼市整体降温会如此迅速,降温幅度会如此明显。楼市调整已成为一种普遍的认知。在业界看来,目前诸城楼市的调整状态合情合理,同时呈现出不同以往的鲜明特征,尤其是在此过程中市场和政策两方重新调整了自己扮演的角色,发挥着异于以往的种种作用。

房企也纷纷瞅准了这一势头,马不停蹄地转移着经营的主阵地,采取各种促销手段尽可能快地从市场竞争中脱身,这是市场调节的正常表现。

商铺价值或将凸显

投资就是要比市场看远一步、走先一步,在市场没有进入的时候进入,在市场火热的时候退出,和市场反向操作。这个规律在今天谈城市化的时候开始有人回流农村也同样得以表现,那里才有不同的财富机会。这个规律在经商中同样得以体现,当要取得市场成功时不是去研究世界上最强的对手在做什么怎样做然后用它的模式去超越它,而是研究它没有在做什么,去寻找商机而不是比拼高下,那样没有胜出的可能。

由于商铺的面积比住宅要大,潜在价值空间更多,尽管总价更高,但成功吸引了不少置业者对商铺的预判,因此不少配建商铺的项目销售业绩提升明显,而这一趋势从去年城区多盘火爆的入市场景一直持续到现在。颇具商业价值的商铺商业价值也随之升温,成为不少投资者的首选。

2013年,诸城房地产市场出现了一轮商业地产供应高峰,受当前投资渠道狭窄、住宅投资受限的影响,商业地产投资出现了量价齐升的火热行情。

对于2014年的商业地产市场,未来优质的商铺潜力将充分显现出来。因此对于以资产保值增值为目的的中小投资者而言,具备更强的投资属性。

品质是未来房企制胜关键

建筑施工质量问题一直是一个社会大众关心的问题,建筑质量问题也一直是建筑业面临的一个新难题。而随着刚性需求比重加大以及投资需求的逐步离场,无论是中低端住宅还是高端豪宅,楼市产品消费呈现更加理性化的倾向,产品质量优劣俨然成为地产业优胜劣汰的标榜因素。

对于房子而言,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格;而对于企业而言,则没有没落的行业,只有没落的企业。今年以来的楼市整体环境,就像大浪淘沙一样,真正淘出了企业的真实实力。

对楼盘品质的保证、对市场发展的准确判断以及对出货节奏的准确把控,造就品牌房企的才能成功突围。严峻的市场环境,也让领先房企放弃幻想,深度挖掘客户需求、专心做产品、合理安排推货节奏,才能赢得最后胜利。

刚需一族的购房需求或将释放

如果说2013年以前的房地产市场是高烧不退,那么,从2014年开始,经历了上半年的市场观望期之后,未来的这个市场和行业走势将有可能日趋理性。众所周知,新的房地产市场政策框架可能将推出,长期政策更是包括推出房产税,农村土地制度改革和增加住房供应,尤其是保障房。但在短期内,这些措施的影响将有限,楼市政策的调整仍以地方调整为主。

不过,不同地区的市场分化也将更加明显。目前就房价而言,有相关报告指出,一线城市房价2014年将呈现先涨后稳;二线城市房价稳步上涨的格局不变,但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势;至于三线城市,由于部分城市面临去库存压力,未来1~2年内都将进入阶段性盘整状态。

刚需一直是诸城楼市的主力军,但在2013年年末,因为各地调控新政的出台以及房贷的收紧,使得刚需一族的购房热情不高,观望者增加。那么进入2014年下半年,这一部分人群的积累需求将被释放。

再者,在经历了去年银行房贷几次三番的收紧之后,本以为贷款在新年之初会有所放松,但事实并非如此。很多去年因为贷款延迟置业计划的购房者在年初向银行咨询,得到的答复仍然是首套房贷没有优惠,额度有限客户需排队等待等。对此,有业内人士曾透露,为了避免各大银行在年初突击放贷,后期额度不足的现象,整个2014年都将对银行的贷款额度有所限制,并且房贷对于银行来说收益不高,并且回款慢,并不为银行所青睐,因而购房者需排队等贷的现象在2014年不可避免。所以综合考虑2014年整体房价的走势以及贷款额度紧张的现状,市民如果有置业计划,还需要及早出手。

调整是房地产走向成熟的必经阶段

诸城市作为一个县级市,与一线城市不同,有其自己独特的房地产市场环境。但一线城市房价一直被视为中国高房价最后的马其诺防线,一线城市价格下跌,则几乎可以确定,在经历十多年的单边上涨之后,中国房地产的拐点或已经到来,市场若自发反应,将会产生价格的调整。

从行业发展的角度来看,2014年我国房地产进入后开发时代元年。原因有三点:一是世界上房地产市场成熟的国家,普遍遵循从开发为主向以存量房交易、物业持有运营等业务为主转变的一般规律,中国也不例外。现在我国房地产行业进入了存量房时代。二是政府关于行业发展的思路在改变,一系列关乎中国房地产市场未来健康可持续发展的长效机制,在2014年逐步落地并深入。三是在经历了2013年的涨声不断之后,进入2014年,诸城房地产业内人士对年度的市场变化的预期看稳。从年初至今,诸城楼市也正在进行一次阶段性的调整,具体表现为购房者观望加强,楼市成交量下滑。此次调整的周期会相对较长,对未来数年诸城房地产行业的发展来说,具有深远的意义。

房地产市场的成长必然需要一场成人礼,调整是房地产走向成熟的必经阶段。调整会很痛苦,会洗牌,但唯有如此,房地产才能真正健康发展。

房价大幅下降的可能性不大

今年的楼市,是当仁不让的话题主角。不管是想买房的人还是不想买房的人,几乎都在关注房价。房价的涨跌,牵动各方神经。随着经济增长和居民生活水平不断提高,新型城镇化建设稳步推进,自居性刚性需求、改善性住房需求仍然旺盛,住房需求仍会快速增长,供求关系依然偏紧,加上受地价、建筑成本上涨等因素影响,房价大幅下降的可能性不大。

当前诸城房地产市场主要以刚需为主,受居民收入水平、人口流动性等因素制约,房价上涨动力有限。总体来看,诸城房地产市场发展将会更趋理性,价格仍会延续上年平稳的运行态势,不会出现大起大落。

房地产销售人员对房价普遍持谨慎乐观态度,认为像前几年一样每年接近10%的增速已经不大可能,但随着周边地区房价持续上涨,以及生产要素价格上涨等多种因素影响,今年房价仍会保持涨势,但销量方面可能会有所放缓。

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